Gutachter ermittelt Bodenrichtwerte von Grundstücken.
Erforderliche Daten für eine Wertermittlung:
Wie kann man den Bodenrichtwert vom Grundstück ermitteln?
Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (Paragraf 193 Absatz 3 des Baugesetzbuchs) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen (Paragraf 9), Umrechnungskoeffizienten (Paragraf 10), Liegenschaftszinssätze (Paragraf 11) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (Paragraf 12).
Bodenrichtwert
Die Tätigkeit der Gutachterausschüsse beruht auf Paragraf 192 BauGB, in Verbindung mit landes-rechtlichen Vorschriften. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sind bei kreisfreien Gemeinden, kreisangehörigen Städten und Landkreisen eingerichtet. Die Geschäftsstellen erstellen Gutachten und sind für die Auswertung, Erstellung und Veröffentlichung von immobilien-wirtschaftlichen Daten zuständig (Kaufpreissammlung, Ermittlung von Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätze u.a.). Der Bodenrichtwert wird ermittelt aus dem Durchschnitt der vom Gutachterausschuss gesammelten Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region. Er wird beeinflusst vom Entwicklungszustand und den Besonderheiten der jeweiligen Lage vom Grundstück.
Der Bodenrichtwert wird ermittelt aus dem Durchschnitt der vom Gutachterausschuss gesammelten Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region. Er wird beeinflusst vom Entwicklungszustand und den Besonderheiten der jeweiligen Lage vom Grundstück. Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt über Bodenrichtwertekarten oder Bodenrichtwerttabellen und wird pro Quadratmeter m² angegeben. Grundstücksmerkmale wie die Aussicht, die Lage in einem Villenviertel oder im Grünen sind bei einer Nutzung des Grundstücks für private Zwecke sehr gefragt und ergeben einen hohen Bodenrichtwert. Negativ sind Faktoren wie eine Bundesstraße entlang einer Immobilie oder ein Baugrundstück in direkter Nähe zu einem Gewerbebetrieb.
In den Bodenrichtwertzonen eines Gebietes sind alle wertbeeinflussenden Merkmale eines Grundstücks enthalten. Die Bezugsgrundstückgröße, die Geschossflächenzahl (GFZ), die Grundflächenzahl (GRZ), die Art der baulichen Nutzung, die Bauweise sowie die Anzahl der Geschosse – in Summe dargestellt als Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche.
Achtung: Ferienhausgebiete und Seegrundstücke unterliegen meist einer besonderen Bewertung! Hier gelten oft Liebhaberpreise wie auf Sylt oder am Starnberger See. Ein Bausachverständiger muss bei der Bewertung eines unbebauten Baugrundstückes aus einer Vielzahl von Kenngrößen einen marktgerechten Grundstückswert ermitteln. Er muss hierfür auch die mögliche Bebaubarkeit prüfen. Eine geringe Ausnutzung von einem Grundstück führt zu einer Abwertung. Es gilt auch ob zu prüfen, ob irgendwelche Rechte auf dem Grundstück sich nachteilig auf den Bodenpreis auswirken.
Manchmal sind es auch Altlasten wie eine im Boden versenkte Tankanlage oder ein aufgeschüttetes Gelände die genauer untersucht werden müssen und die Nachfolgekosten verursachen können. Beim Tank eine eventuelle Kontaminierung des Bodens, beim aufgeschütteten Gelände Probleme mit der Gründung des Wohnhauses. Da hilft dann in solchen Fällen nur, die Erstellung eines Baugrundgutachtens, um die möglichen Gefahren richtig einzuschätzen. Wenn Altlasten auf einem Grundstück bekannt sind, dann sollte man sich vor dem Kauf über die Risiken und Kosten einer Entsorgung genauestens informieren.
Wo findet man im Internet Bodenrichtwerte?
Hier einige Adressen:
Geoportal Hessen
Geoportal Hamburg
Boris NRW
Geoportal Rheinland-Pfalz
