Gutachter Prüfung Bestandsimmobilie:
Ablauf einer Immobilienbegehung mit einem Baugutachter.
Welche Werte muss der Gutachter für ein Hausgutachten und Wertgutachten ermitteln?
Welche Unterlagen benötigt der Immobiliengutachter für die Wertermittlung der Immobilie?
Die Berechnung einer Immobilie hängt von der Nutzung ab. Bei Einfamilienhäusern wird in der Regel der Sachwert ermittelt. Bei Wohnungen der Ertragswert. Für Haus und Wohnung sind Vergleichswerte zu ermitteln.
Den Baugutachter interessiert das Baujahr des Hauses. Aufgrund des Baujahrs erkennt er in vielen Fällen die für die Bauzeit typische Baukonstruktion und Bauweise. Jede Bauweise hat seine Baufehler und Schwachpunkte, die der Bausachverständige kennt und vor Ort dokumentiert. Er wird je nach Zustand der Immobilien für ein Einfamilienhaus ein bis zwei Stunden das Haus intensiv mit Ihnen begutachten. Sie können während der Begehung all Ihre Fragen stellen. In seinem detaillierten Verkehrswertgutachten wird er die festgestellten Mängel auflisten und den Instandsetzungsbedarf detailliert bewerten. (Wertermittlung Haus)
Gutachter Hauskauf: Kaufinteressenten planen in Gedanken oftmals das Haus um. Auch hier kann der Sachverständige beratend zur Seite stehen und meist vor Ort klären, was machbar ist und was nicht. Er wird bei einem geplanten Wintergarten auf die notwendige Baugenehmigung hinweisen, ebenso Tipps für die Dachaufstockung und sonstigen Renovierungsarbeiten geben können. Im Dach wird er einen augenscheinlich einen Blick auf die Dachziegel werfen und wenn sichtbar, die Dachkonstruktion untersuchen. Die Dachflächen begeht ein Gutachter nicht, hier muss man einen Dachcheck mit einem Dachdeckermeister beauftragen, der einen detaillierten Bericht erstellen kann. In den Zimmern schaut der Gutachter auf die Heizkörper und die vorhandene Elektroausstattung. Dem Gutachter fallen verkalkte und nicht isolierte (gedämmte) Rohrleitungen auf. Im Keller wir er prüfen, wie trocken die Wände sind. Hier sieht er die verbauten Rohrleitungen und Installationen und kann bei der Heizung einen Haken machen oder die erforderlichen Sanierungen bewerten.
Sind die Wände nicht trocken, dann wird der Gutachter je nach Alter des Gebäudes sich eine Meinung bilden, ob eine Abdichtung des Kellers erfolgreich sein wird. Nun wird die Fassade mit Fenster und Türen begutachtet, sowie die Außenanlagen. Hohe Bäume in Grenznähe können nach dem Kauf hohe Entsorgungskosten verursachen, in einigen Gegenden sind Bäume registriert und dürfen nicht gefällt werden, bzw. es muss Ersatz geschaffen werden.
Welche Mängel kann der Gutachter nicht erkennen? Verdeckte Mängel kann ein Gutachter nicht erkennen und auch nicht dafür haften. Die Begutachtung der Immobilie erfolgt durch eine augenscheinliche, stichprobenartige, zerlegungs- und zerstörungsfreie Sichtprüfung, Bauteilöffnungen werden nicht ausgeführt. Geneigte Dächer werden nicht begangen, sondern augenscheinlich betrachtet. Bei einer Bestandsimmobilie besteht immer ein Restrisiko für einen Erwerber. Jedem Immobilienerwerber obliegt es, vor einem Kauf – zu seiner Sicherheit, vertiefende Untersuchungen anstellen zu lassen, falls es die Verkäufer erlauben.
Wir empfehlen beispielsweise vor dem Hauskauf die Fallleitungen und Grundleitungen am und unter dem Haus bis zum Anschluss an den Straßenkanal prüfen zu lassen und einen Dachdeckermeister für einen Dach-Check zu beauftragen, falls es die Verkäufer erlauben oder diese vertiefenden Untersuchungen sogar selbst als Nachweis ausführen lassen. Der Käufer weiß dann vor dem Kauf, ob die Kanalrohre dicht und in Ordnung sind und ob beim Dach größeren Maßnahmen unmittelbar anstehen. Augenscheinlich kann man aus Dachfenstern, Fenstern und vom Gelände aus nicht alle Bereiche von Dächern erfassen, da sie oft nicht einsehbar sind. Für geschätzte Sanierungs- und Renovierungskosten kann keine Haftung übernommen werden, da die Arbeiten unkalkulierbar geworden sind. Der Kauf einer Bestandsimmobilie birgt somit Restrisiken. Man muss mit der einen oder anderen Überraschung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie rechnen oder den Kauf eines Neubaus mit bestehenden Garantien bevorzugen.
Der Bauschachverständige hat nun einen umfassenden Eindruck von der Immobilie und wird die vorhandenen Unterlagen einsehen. Für die Wertermittlung der Immobilie benötigt er unbedingt den Grundbuchauszug. Hier entnimmt er für das Wertgutachten wichtige Daten zum Grundstück und über eventuell eingetragene Wege- oder Einsitzrechte für Personen. Anhand der Grundrisspläne und des Lageplanes stellt der Gutachter fest, ob die Immobilie entsprechend vorliegender Pläne gebaut wurde. Der Verkäufer zeigt ihm einen Auszug aus dem Bebauungsplan und die vorhandene Baugenehmigung.
Gutachter Hauskauf: Die Bebaubarkeit ist für die Wertermittlung wichtig. Sind noch Reserven vorhanden, kann ein Erwerber theoretisch umplanen und anbauen. Vom Bauamt bringt der Immobilienverkäufer neben den Informationen aus dem Bebauungsplan den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis mit und erkundigt sich beim Gutachterausschuss über den Bodenrichtwert, den Liegenschaftszinssatz und die Mietpreise für das Grundstück in der vorhandenen Lage. Auf Wunsch erledigt dies unser Baugutachter.
Ein älteres Gebäude wurde mehrfach renoviert. Für die Wertermittlung der Immobilie interessieren den Immobiliengutachter die erfolgten Renovierungen der letzten 10 Jahre. Im Verkehrswertgutachten muss die Wohnfläche ermittelt sein. Es liegt entweder eine Wohnflächenberechnung vor oder der Sachverständige misst mit einem Lasergerät während der Begutachtung die Wohnflächen ein. Der Immobilien Verkäufer legt den Energieausweis vor. Aus diesem Ausweis entnimmt der Sachverständige wichtige Informationen für die Wertermittlung.
Der Gutachter muss auch das Umfeld der Immobilie betrachten und hieraus die Lage des Hauses bewerten. Die Wertermittlung wird exakt nach den neuesten Wertermittlungsrichtlinien erstellt. Der Bausachverständige wird in ein bis zwei Tagen, je nach Aufwand, das fertige Wertgutachten als PDF-Dokument per Mail senden. Honorar Immobilienbewertung
Hinweis: Immobilienbewertungen in Streitfällen führen wir nicht aus.
Beweisaufnahmen und reine Bauschadensgutachten wegen Baumängeln führen wir nicht aus. Immobiliengutachten für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grundsteuer führen wir nicht aus.
Galant Baugutachter Immobilienbewertung. Immobilien und Sachverständigenbüro.
