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Neue Regelungen zur Bauabnahme und Wohnungsabnahme im neuen Bauvertragsrecht für Vertragsschlüsse ab 2018

 

Rechtstipp von Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann, https://immoanwalt.nrw – Mitgesellschafter der neuen Kanzlei Port7 Rechtsanwälte, https://port7.de in Münster in Westfalen

Für Bauverträge, die ab 01.01.2018 abgeschlossen werden, gilt das neue Bauvertragsrecht. Dieses bringt weitreichende Änderungen mit sich. Einige davon betreffen die Abnahme.

Die Abnahme bleibt die Wasserscheide beim Bauvertrag, siehe meinen Rechtstipp unter https://www.123recht.net/Maengelrechte-ohne-Abnahme-__a158363.html. Mängelrechte können grundsätzlich erst nach Abnahme geltend gemacht werden. Vorher besteht der ursprüngliche vertragliche Erfüllungsanspruch. Vertragsgemäßheit muss vor Abnahme der Unternehmer beweisen. Nach Abnahme ist hingegen der Besteller bzw. Bauherr für eine etwa vorliegende Abweichung vom geschuldeten Bausoll beweispflichtig. Dies gilt nicht, sofern er bezüglich konkret vorliegender Mängel einen Vorbehalt erklärt hat. Erkennt der Bauherr Mängel und behält sich bei Abnahme diesbezüglich seine Rechte nicht vor, so kann er diesbezüglich nur noch Schadensersatz geltend machen.

Wenn die Abnahmefrist trotz Fertigstellung ungenutzt verstreicht, so kann künftig die Abnahmefiktion auch bei Vorliegen wesentlicher Mängel eintreten. Abnahmefiktion bedeutet: Das Werk gilt als abgenommen, so dass es auf eine Erklärung des Bauherrn nicht ankommt, siehe hierzu meine Übersicht über die Abnahmeformen unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/abnahmeformen_112791.html. Will der Bauherr den Eintritt der Abnahmefiktion verhindern und die Abnahme verweigern, so muss er künftig zumindest einen Mangel benennen. Dieser Mangel braucht ebenfalls nicht wesentlich zu sein, es reicht die Angabe irgendeines konkret vorliegenden Mangels. Ziel des Gesetzgebers ist die Bekämpfung des Rechtsmissbrauchs.

Auf die Differenzierung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln kommt es insoweit nicht mehr an. Zum Mangel im Allgemeinen siehe meinen Rechtstipp unter http://ra.de/artikel/mangel. Es wird künftig voraussichtlich weniger um die Wesentlichkeit von Mängeln als vielmehr um den Begriff der Fertigstellung gestritten werden. Nach der Gesetzesbegründung ist von einer Fertigstellung dann auszugehen, wenn das Werk nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien als fertig anzusehen ist. Dies sei dann der Fall, wenn die im Vertrag genannten Leistungen abgearbeitet beziehungsweise erbracht sind – unabhängig davon, ob Mängel vorliegen oder nicht, BT-Drucksache 18/8486 S. 49.

Ist der Bauherr Verbraucher, so muss er in Textform zusammen mit dem Abnahmeverlangen auf diese Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen worden sein. Fehlt diese Information, so tritt die Abnahmefiktion ebenfalls nicht ein. Wird die Abnahme aber erfolgreich verweigert, so gibt es für den Unternehmer bei Bauverträgen noch die Möglichkeit der Zustandsfeststellung nach § 650g n.F. Bei Verweigerung der Abnahme kann der Unternehmer mit angemessener Frist also eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Diese soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. Bleibt der Bauherr dem Termin unentschuldigt fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen. Die Zustandsfeststellung bringt Beweiserleichterungen für den Unternehmer mit sich. Es wird widerlegbar vermutet, dass ein in der Zustandsfeststellung nicht aufgeführter Mangel erst entstanden ist, nachdem das Werk dem Bauherrn übergeben worden ist.

Die Fälligkeit der Vergütung tritt beim Bauvertrag künftig nicht mehr bereits bei Abnahme bzw. deren Entbehrlichkeit ein. Der Unternehmer muss dem Bauherrn nach § 650g Abs. 4 n.F. vielmehr zusätzlich eine prüffähige Schlussrechnung erteilen. Das neue Bauvertragsrecht sieht in § 650s BGB n.F. zudem die Möglichkeit einer Teilabnahme im Architektenvertrag und Ingenieurvertrag ausdrücklich vor. Danach kann der Unternehmer ab Abnahme der letzten Leistung des (letzten) bauausführenden Unternehmers eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.

Einbehalte des Bauherrn sind bei vereinbarten Abschlagszahlungen auch künftig zulässig, aber nur in Höhe des Doppelten der Mängelbeseitigungskosten. Auf die Wesentlichkeit der Mängel kommt es auch insoweit nicht mehr an. Die Höhe der Abschlagsforderung bemisst sich künftig nach dem vom Unternehmer zu beweisenden Wert der von ihm erbrachten Vertragsleistungen und damit nach dem Vertragspreis, nicht mehr nach dem tatsächlichen Wertzuwachs beim Bauherrn.

Bei Fragen zu diesen und verwandten Themen freue ich mich stets über Ihre Kontaktaufnahme. Dr. Andreas Neumann, https://immoanwalt.nrw – Mitgesellschafter der neuen Kanzlei Port7 Rechtsanwälte, https://port7.de in Münster in Westfalen.

Unser Bausachverständiger führt Bauabnahmen aus. Kosten Bauabnahme?