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Überprüfung der Wohnfläche und Wohnflächenberechnung

Die Gesamtwohnfläche bildet eine wichtige Grundlage für die Wertermittlung einer Immobilie.

Die Wohnfläche bestimmt den Ertragswert einer Wohnung und ist Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten und Nebenkosten sowie der Mieteinnahmen. Oftmals ist bei den Unterlagen für eine Immobilie keine Wohnflächenberechnung vorhanden oder der Kaufinteressent wünscht eine Überprüfung der vorhandenen Berechnung. In so einem Fall wird im Verlauf der Begutachtung der Immobilie mit einem Lasergerät vom Baugutachter die Wohnfläche Raum für Raum von Wand zu Wand aufgemessen. Ein Immobilienpreis wird oft als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben, somit sollte die Wohnfläche passen um nicht zu viel für den Immobilienkauf zu bezahlen.


Wie setzt sich die Wohnfläche zusammen?

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche gehört die Grundfläche von sogenannten Nebenräumen wie Kellerräumen oder Dachspeicher, Räume die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäfts- und Wirtschaftsräumen.


Was darf man berechnen?

Die Wohnflächenverordnung basiert auf den Paragraphen 42–44 der II. Berechnungsverordnung. Wohnflächen-Berechnungen, die vor 2004 erstellt wurden, bleiben gültig, solange keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden.

Die Grundfläche von Balkonen, Loggien und Terrassen wird zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet. Ein Abzug für Putz in Höhe von 3 Prozent ist nicht mehr zulässig, da die Wohnfläche nach lichten Maßen zu berechnen ist. In die Fächenermittlung können Erker und Wandschränke einbezogen werden.

Die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen werden berücksichtigt, wenn ihre Höhe unter 1,5 m liegt. Seit 2004 zählen Flächen unter Treppen zur Wohnfläche, sobald sie höher als 1 m sind. Jedoch wird bis zur Höhe von 2 m nur die Hälfte angerechnet, erst ab 2 m Höhe zählen diese Flächen ohne Abzug. Nicht beheizte Wintergärten werden zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet. Beheizbare Wintergärten werden komplett der Wohnfläche angerechnet. Der bisherige Abzug von pauschal 10 Prozent der Wohnfläche bei Gebäuden mit nur einer Wohnung ist weggefallen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.11.2015 ein wichtiges Urteil gefällt: 18.11.2015, VIII ZR / 266/14 Es gilt generell die tatsächliche Wohnfläche. Für die Praxis bedeutet dies das eine bislang tolerierte Abweichung von bis zu 10 Prozent nicht mehr zulässig ist.

Die Überprüfung der Wohnfläche kann sich durchaus für einen Kaufinteressenten lohnen. Wir hatten schon mehrere Fälle in denen eine Korrektur nach unten erforderlich war. Wenn eine Immobilie in guter Lage einen Verkaufspreis von 5.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erzielt, dann sind dies bei einer Minderung der Wohnfläche von 12,44 m² wie in unserem Beispiel: 12,44 m² mal 5.500 Euro = 68.420,00 Euro Ersparnis für den Käufer!