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Grundstückskauf

Suche und Kauf von einem Bauplatz. Ratgeber und Tipps.

Welche Überlegungen sind für einen Grundstückskauf notwendig?

Was ist zu beachten? Die Lage. Wo will man wohnen? Günstig auf dem Land oder zentral mit einem hohen Grundstückspreis in der Stadt? Beides hat Vor- und Nachteile. Der Kaufinteressent muss für sich abwägen, welche Lage mittelfristig am besten ist. Auf dem Land zu wohnen bedeutet mobil zu sein. Weiterer Weg zur Arbeit, zur Schule, zu Einkaufszentren, zu Ärzten und damit höhere Fahrtkosten und Zeitaufwand. Oftmals verlaufen Fluglinien über ländlichen Gebieten. Der Wertzuwachs einer Immobilie auf dem Land ist deutlich geringer als in der Stadt. Ein Fehlkauf kann einen hohen Wertverlust bedeuten.

Entsprechend der Lebensplanung muss man entscheiden wie groß das Grundstück - der Bauplatz sein muss, wie viel Nutzfläche und Wohnfläche man mittelfristig benötigt. Steht dies Entscheidung Grundstücksgröße gilt es nun entsprechende Grundstücke zu suchen und deren rechtliche Anforderungen zu prüfen.

Liegt ein Bebauungsplan vor? Wie ist die Bebaubarkeit des Grundstücks? Was darf man auf dem Grundstück bauen? = Art der zulässigen Bebauung.

In welcher Himmelsrichtung kann das Haus gebaut werden, siehe Nordpfeil auf dem Lageplan. Liegt das Grundstück ungünstig, scheidet der Einbau von Solarmodulen aus.

Liegt ein Bebauungsplan vor holt man sich beim Bauamt eine Kopie vom Bebauungsplan und den textlichen Festsetzungen der Bebauung. Man lernt somit gleich den Sachbearbeiter für das Bauvorhaben kennen. Die textlichen Festsetzungen gilt es genau zu studieren und von A bis Z zu lesen. Hier könnte ein Hinweis auf Grundwasser im Baugebiet stehen oder auf ein vorhandenes Baugrundgutachten (Bodengutachten) verwiesen werden. Die Bodenbeschaffenheit ist wichtig für die Gründung - Fundamentierung des Hauses (Tragfähigkeit) und für die zu planende Abdichtung.

Generell gilt: Vor dem Hausbau ein Bodengutachten einholen, falls es nicht schon vorliegt. Hieraus werden die Bodenplatte und die Abdichtung bemessen und geplant.

In den textlichen Festsetzungen finden Sie die Details der Bebaubarkeit des Grundstücks. Grad der Dachneigung, Drempel=Kniestock erlaubt ja/nein. Wie hoch darf dieser sein. In welcher Richtung muss der First liegen, welche Dachformen möglich sind, ob Gauben zulässig sind oder nicht und in welcher Größe. Ob Dachflächenfenster zulässig sind oder nicht und in welchen Abständen bei einem Doppelhaus beispielsweise, welche Farbgestaltung Dacheindeckung und Fassade haben dürfen.

Wichtig sind die vorgeschriebenen Höhen nach denen gebaut werden darf: Diese müssen eingehalten werden sonst droht ein Baustopp und Rückbau! Vorgeschriebene Sockelhöhe, Traufhöhe und Firsthöhe.

Welche Abstandsflächen zum Nachbarn müssen eingehalten werden? Wo liegt das Baufenster= die Bebauungslinie innerhalb der gebaut werden darf?

Wie viel Wohneinheiten dürfen maximal realisiert werden? Welche Größe muss ein Grundstück bei einer Teilung mindestens aufweisen? Wie viel Stellplätze muss man auf dem Grundstück errichten?

Was sagt die Entwässerungsatzung aus? Mischsystem oder Trennsystem? Muss man Kontrollschächte auf dem Grundstück einbauen, sind Hebeanlagen und Rückstauvorrichtungen vorgeschrieben?

Welche Büsche und Bäume darf man auf dem Grundstück pflanzen? Dies steht in der Pflanzliste in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes. Gibt es einen Baumbestand auf dem Grundstück? Sind vorhandene Bäume im Baumkataster registriert? Dürfen sie wegen der geplanten Bebauung gefällt werden? Muss ein Ersatz geschaffen werden?

Ist das Grundstück Altlastenfrei? Altlastenkataster (Baulastenverzeichnis) Liegt das Grundstück in einem Grundwasserbereich?

In welcher Tiefe liegt der Straßenkanal? Kann man den geplanten Hauskanal ohne Höhenprobleme anschließen? Ist das Grundstück voll erschlossen und die Erschließung komplett bezahlt? Ist das Grundstück eingemessen? Liegt ein Katasterplan vor (Lageplan)? Sind alle Grenzsteine sichtbar und gerade? Sind die Straßenbordsteine und der Gehweg einwandfrei? Steht eine Straßenlaterne direkt vor einer geplanten Garage? Ist eine Grüninsel auf dem Gehweg geplant, die direkt vor der Garage liegt?

Gibt es störende Lärmquellen? Wie ist die Nachbarbebauung - wer wohnt hier? In jedem Fall Einsicht in das Grundbuch nehmen! Liegen Nutzungsrechte auf dem Grundstück? Dauerwohnrecht? Nießbrauchrechte? Erbbaurecht? Vorkaufsrechte? Wege- oder Leitungsführungsrechte in Abteilung II? Ist das Grundstück mit Grundschulden - Hypotheken belastet in Abteilung III?

Wer ist Grundstückseigentümer? Wie groß ist das Grundstück in Quadratmetern? Ist das Grundstück als Bauland, Gartenland oder Acker ausgewiesen? Nachdem das Grundstück von A bis Z gecheckt wurde stellt sich nun die Frage: Was kostet das Grundstück - der Bauplatz? Mit welchen Erschließungskosten muss man rechnen? Hat der Vorbesitzer schon Erschließungskosten nachweislich gezahlt?

Wie hoch sind die Notarkosten, die Grundbuchkosten,  Bankgebühren, die Grunderwerbsteuer und eventuell die Maklerprovision?

Man kann ein Grundstück auch für viele Jahre auf Erbpacht mieten. Das Haus gehört nach Ablauf der Erbpacht allerdings dem Verpächter des Grundstücks. Wie findet man ein Grundstück - einen Bauplatz? Im Internet in den bekannten Immobilienportalen, über Zeitungsinserate, Empfehlungen von Privat, über Makler, Versicherungen und Banken, von der Stadt, Kirche und Stiftungen, von Bauträgern und Fertighausanbietern und über Zwangsversteigerungen.

Will man ein Grundstück in einem alten Ortskern kaufen, liegt selten ein gültiger Bebauungsplan vor. Hier gilt § 34 BauGB (Baugesetzbuch), Anpassung an die Nachbarbebauung mit entsprechenden Bestandsaufnahmen und Nachweisen.

Vorsichtig sollte man eine Grenzbebauung angehen. Hier gilt es vorher eine Beweissicherung der Nachbarbebauung auszuführen. Liegt das geplante Bauvorhaben tiefer, muss man eine Unterfangung der Nachbarfundamente mit einplanen und statisch berechnen lassen. Die Mehrkosten können hoch sein.